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摘 要：買賣不破租賃原則是現(xiàn)代民法的重要原則。但是，作為善意物權(quán)人的買受人以及債權(quán)人的利益保護(hù)同樣重要。而且，登記對(duì)抗的公示方式業(yè)已成為各國(guó)立法的主流。我國(guó)《合同法》雖然只是籠統(tǒng)地規(guī)定了買賣不破租賃原則，但依據(jù)現(xiàn)行法律和立法精神，我們認(rèn)為租賃合同的當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但不得對(duì)抗第三人。

關(guān)鍵詞：買賣不破租賃  適用條件  登記

一、買賣不破租賃原則的含義及其成因

所謂買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，此即所謂對(duì)抗力。也即是指，受讓人或他物權(quán)人都附有維持原有租賃的義務(wù)，而無需另訂契約。買賣不破租賃這種現(xiàn)象是承租權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)。承租權(quán)物權(quán)化的程度基本上可以從承租權(quán)的存續(xù)期間是否受到保護(hù)、有無對(duì)抗力和承租權(quán)能否自由處分等三項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行判斷。其中，承租權(quán)物權(quán)化最重要的判斷指標(biāo)為對(duì)抗力，即“買賣不破租賃原則”。買賣不破租賃原則肇始于德國(guó)民法典，后被各國(guó)立法所借鑒，遂成為民法的基本原則和立法通例。我國(guó)《合同法》第229條亦規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

買賣不破租賃的設(shè)立原因主要有兩層含義：一是為了保護(hù)弱勢(shì)的承租人。承租人作為租賃合同的一方，如果所有物的任意性變動(dòng)便會(huì)導(dǎo)致其承租權(quán)的喪失，那么承租人的權(quán)利保障便無從談起。二是為了締約成本的經(jīng)濟(jì)化。如果買賣合同的簽訂會(huì)導(dǎo)致租賃合同的無效，那么租賃物的出租就會(huì)受到影響，進(jìn)而會(huì)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成本的增加，這也是“買賣不破租賃”原則為各國(guó)立法所認(rèn)同的深層次原因。

二、買賣不破租賃原則的限制和立法比較

但是，這并不意味著買賣不破租賃原則的適用是無條件的。

（一）登記公示作為買賣不破租賃原則適用要件的原因

買賣不破租賃原則是對(duì)羅馬法時(shí)期“買賣破除租賃”原則的變革，其立法的主要原因就是著眼于承租人的弱勢(shì)地位的保護(hù)。而事實(shí)上，作為善意物權(quán)人的買受人以及債權(quán)人的利益保護(hù)同樣重要。因此，為了保障善意物權(quán)人或者債權(quán)人的利益，登記公示就應(yīng)當(dāng)成為買賣不破租賃的適用要件之一。

我們可以從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律三個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，從社會(huì)層面上分析。買賣不破租賃原則確立之初，以交付作為不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示方法，在農(nóng)業(yè)社會(huì)也許是合乎經(jīng)濟(jì)效益的。然而，現(xiàn)代社會(huì)取而代之的，卻是另一種以疏離為主的居住狀態(tài)，其不動(dòng)產(chǎn)交易以封閉式建筑的高樓大廈為主流，人與土地的緊密性漸漸疏離，以及鄰居之間往往欠缺相互了解。因而，若要了解是否存在租賃契約，其搜尋風(fēng)險(xiǎn)的成本往往相當(dāng)高昂?；陲L(fēng)險(xiǎn)的存在，以及搜尋成本的增加往往會(huì)高于執(zhí)行登記制度的成本，因此，施行租賃登記的公示方式應(yīng)當(dāng)較之以交付為公示方式，更符合經(jīng)濟(jì)效率的需求。

其次，從經(jīng)濟(jì)層面上分析。以登記為標(biāo)示財(cái)產(chǎn)權(quán)的公示方式，在經(jīng)濟(jì)效率上具有易于認(rèn)定與舉證的優(yōu)點(diǎn)。其在事后將可減少舉證上的爭(zhēng)議，同時(shí)對(duì)第三人而言，也具有客觀明確的查詢依據(jù)，可以減少發(fā)現(xiàn)有無租賃契約的風(fēng)險(xiǎn)成本。該方式需由一定的機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記，當(dāng)事人如欲實(shí)行此公示方式，也必須雙方會(huì)同至登記機(jī)關(guān)共同辦理登記。

最后，從法律層面上分析。以交付為不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示方式，在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，其弊端已經(jīng)顯露無遺。例如：甲乙二人存在債務(wù)關(guān)系，甲為債權(quán)人，乙為債務(wù)人，且乙將房產(chǎn)抵押給甲，后甲的債權(quán)到期，欲執(zhí)行乙的財(cái)產(chǎn)，可是乙卻同丙簽訂租期盡長(zhǎng)且租金極低的租賃合同，并將租賃日期倒簽于抵押權(quán)之前，而在房屋拍賣時(shí)，因?yàn)橘I賣不破租賃，而使債權(quán)人的權(quán)益受到損害。這樣的例子在現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮，且有增加的趨勢(shì)。因此，為保障他人使用租賃物的權(quán)益，也應(yīng)對(duì)租賃辦理權(quán)利登記，借以理清承租權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的適用關(guān)系。此外，通過租賃手續(xù)的辦理，才能確實(shí)保障租賃雙方相應(yīng)的權(quán)益。顯然，建立租賃登記對(duì)抗制度的積極功能在于：確保租賃雙方契約關(guān)系；確保物權(quán)人的知情權(quán)；便于他人查詢、舉證等以便于證明是否是善意第三人；強(qiáng)化租賃糾紛處理時(shí)效；提供租賃雙方賦稅參考等。

所以，對(duì)買賣不破租賃原則進(jìn)行限制是出于對(duì)善意物權(quán)人利益的保護(hù)，也是著眼于權(quán)利主體之間的平衡，否則，單方面地強(qiáng)調(diào)承租人的權(quán)利，漠視善意物權(quán)人或債權(quán)人的權(quán)利，必將導(dǎo)致法律權(quán)利的失衡，從而違背了立法者的初衷。

（二）國(guó)外的立法概況

從整個(gè)世界范圍內(nèi)的立法現(xiàn)狀上看，買賣不破租賃原則的適用大多是以登記作為公示要件的。

例如：依據(jù)德國(guó)民法第571條的規(guī)定，出租的土地，于交付承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所生的權(quán)利和義務(wù)。

臺(tái)灣地區(qū)民法第425條規(guī)定以“交付”為買賣不破租賃的公示方式，即是繼受德國(guó)民法第571條的規(guī)定而來，只是近來新增了“占有”“公證”等公示要求。依據(jù)日本民法第605條的規(guī)定，其對(duì)善意第三人的保護(hù)是采登記對(duì)抗的公示方式。

日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第1條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示，或于下列不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)、變更、處分的限制或消滅而為之：……八、租賃權(quán)。……”在其第132條又規(guī)定“申請(qǐng)租賃權(quán)的設(shè)定或租賃物轉(zhuǎn)租的登記情形，于申請(qǐng)書應(yīng)記載租金，如于登記原因，有建物所有權(quán)的標(biāo)的、存續(xù)期間或租金的給付期間的訂定時(shí)，或許可租賃權(quán)的移轉(zhuǎn)、或租賃物的轉(zhuǎn)租時(shí)，或有借地借家法第22條、第38條第1項(xiàng)或第39條第1項(xiàng)的訂定時(shí)，應(yīng)記載之，為租賃的人是無處分能力或權(quán)限時(shí)，應(yīng)記載意旨?！?span>

由此可見，對(duì)于“買賣不破租賃原則”的適用通過實(shí)際交付、登記對(duì)抗等方式進(jìn)行一定的限制，已經(jīng)成為各國(guó)立法的通例和共識(shí)，其中登記對(duì)抗的公示方式業(yè)已成為立法的主流。

三、我國(guó)立法的現(xiàn)狀和對(duì)策分析

目前，我國(guó)僅在《合同法》上籠統(tǒng)地規(guī)定了買賣不破租賃原則，還沒有確立完善的登記對(duì)抗制度，缺乏對(duì)善意物權(quán)人和債權(quán)人的有效保護(hù)。然而，從我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)中，我們還是能窺測(cè)到一些端倪，進(jìn)而推究出立法者的本意。

《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案；房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。不難看出，立法者在對(duì)買賣不破租賃原則的適用問題上采取了折中的立法態(tài)度。也就是說，立法者在這里既沒有對(duì)買賣不破租賃原則完全肯定，也沒有確立登記對(duì)抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其出發(fā)點(diǎn)是希望既可以讓租賃合同能夠通過登記達(dá)到公示的目的，又可以保障承租人的權(quán)利。

盡管立法者的本意是好的，但在實(shí)踐中，由于登記備案制度沒有強(qiáng)制性，很多租賃合同并未經(jīng)過登記便生效，從而致使租賃權(quán)未經(jīng)公示，便具有相應(yīng)的效力，最終導(dǎo)致該租賃權(quán)可以對(duì)抗善意物權(quán)人的所有權(quán)。對(duì)于善意物權(quán)人和債權(quán)人，這無疑是不公平的。畢竟，在現(xiàn)代繁忙的社會(huì)生活中，絕大多數(shù)人都不可能有精力和能力去對(duì)將要出售或抵押的租賃物進(jìn)行詳盡的調(diào)查。試想一個(gè)價(jià)值500元的租賃物，如果調(diào)查所需要的費(fèi)用是600元的話，那么善意物權(quán)人只能選擇放棄。因此，如果我們執(zhí)意選擇讓無辜的債權(quán)人和善意物權(quán)人來承擔(dān)所有的風(fēng)險(xiǎn)和損失，那么這就是對(duì)他們的苛求，是對(duì)其注意義務(wù)的極端化要求，是與公平合理的原則相悖，更是與立法者的初衷背道而馳。

要解決這一問題，必然要從立法者對(duì)于登記備案制度設(shè)計(jì)的本意（即對(duì)買賣不破租賃原則進(jìn)行限制）出發(fā)，尋求一條合理合法的解決之路。我們說當(dāng)初立法者設(shè)計(jì)登記備案制度就是為了便于對(duì)租賃合同進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)買賣不破租賃原則進(jìn)行限制。按照民法原理，物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必須以外部可查知的方式表現(xiàn)出來，也就是公示原則，只有這樣，才能使權(quán)利具有公信力，具有對(duì)抗的效力。租賃權(quán)作為一種物權(quán)化了的權(quán)利，就必須經(jīng)過登記公示才能具有公信力。所以，根據(jù)現(xiàn)行立法和立法目的，我們可以得出如下結(jié)論：租賃合同的當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但不得對(duì)抗第三人。當(dāng)然，買受人也應(yīng)當(dāng)負(fù)有相應(yīng)的注意義務(wù)，即買受人可以查詢?cè)撌茏寴?biāo)的是否設(shè)置其它物權(quán)，否則租賃關(guān)系仍然能夠?qū)沟谌恕?span>

結(jié)  語(yǔ)

綜上所述，租賃權(quán)如果要獲得對(duì)抗善意物權(quán)人和債權(quán)人的地位，就要進(jìn)行租賃登記。這樣，一方面可以保障承租人的權(quán)利，保障租賃關(guān)系的穩(wěn)定；另一方面可以防止出租人與他人惡意串通，以倒簽租賃合同、壓低出租等行為損害第三人的利益。將租賃登記作為買賣不破租賃的適用條件，對(duì)于平衡承租人、善意物權(quán)人和債權(quán)人等權(quán)利主體之間的利益，實(shí)現(xiàn)法律的實(shí)體正義和公平都具有重要的意義。

參考書目：

1、史尚寬：《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版。

2、鄭玉波：《民法債編各論》，1981年第7版。

3、王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊(cè))，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版。

4、鄭沖、賈紅梅譯：《德國(guó)民法典》，法律出版社2001年版。

5、曹為、王書江譯：《日本民法》，法律出版社1986年版。