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聯(lián)系我們城中村改造拆遷安置補(bǔ)償糾紛之如何處理涉“合建戶”問(wèn)題
發(fā)布時(shí)間：2016-05-13 瀏覽數(shù)：2,450
本文榮獲二〇一四年度理論成果獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)城中村改造拆遷安置補(bǔ)償糾紛之如何處理涉“合建戶”問(wèn)題
黃山、蔡櫻梓
一、基本案情
張某（化名，下同）系廣州市天河區(qū)X村村民，在X村擁有一處宅基地的使用權(quán)。1992年，張某與非X村村民的李某（化名，下同）簽訂了《合作建房協(xié)議書(shū)》，約定由張某提供上述宅基地使用權(quán)，李某提供建筑資金在上述宅基地上建設(shè)A、B兩棟房屋，房屋建設(shè)完成后，A棟房屋所有權(quán)屬?gòu)埬乘胁⒂谰檬褂茫珺棟房屋所有權(quán)歸李某所有并永久使用。
《合作建房協(xié)議書(shū)》簽訂后，李某依約出資建設(shè)房屋。房屋建成后，由于李某系非X村村民，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，《集體土地房產(chǎn)證》不得辦理到非村集體成員的名下，故B棟房屋的證載權(quán)屬人為張某，但B棟房屋一直由李某居住使用長(zhǎng)達(dá)20多年。
2012年，X村因擬進(jìn)行城中村改造，制定了《X村拆遷安置補(bǔ)償方案》，并經(jīng)80%以上全體經(jīng)濟(jì)組織成員表決通過(guò)。2012年4月，廣州市三舊改造辦公室作出批復(fù)，批準(zhǔn)X村“以政府為主導(dǎo)，村為主體”的原則按自主改造的模式實(shí)施城中村改造，X村經(jīng)濟(jì)社作為改造主體應(yīng)就拆遷安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題與被改造人簽訂協(xié)議。
2012年11月28日，張某作為B棟房屋的證載權(quán)屬人與X村經(jīng)濟(jì)社簽訂《X村城中村改造拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》），約定張某應(yīng)在2013年1月10日前將B棟房屋移交X村經(jīng)濟(jì)社進(jìn)行拆遷改造，X村按《X村城中村改造拆遷安置補(bǔ)償方案》的標(biāo)準(zhǔn)給予張某拆遷安置補(bǔ)償。
《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》簽訂后，X村經(jīng)濟(jì)社向張某支付了簽約獎(jiǎng)勵(lì)金，2012年12月至2013年1月期間，X村經(jīng)濟(jì)社多次通過(guò)短信、電話、專(zhuān)人上門(mén)送達(dá)以及特快專(zhuān)遞等方式向張某發(fā)出交付房屋的通知，但由于B棟房屋的實(shí)際使用人是李某，而張某與李某之間無(wú)法就受拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題協(xié)商一致，李某不肯搬離房屋，導(dǎo)致張某無(wú)法按時(shí)向X村經(jīng)濟(jì)社交付房屋。
2013年1月11日，X村經(jīng)濟(jì)社以張某為被告、李某為第三人，向廣州市天河區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令張某、李某依據(jù)《補(bǔ)償安置協(xié)議》的約定向X村經(jīng)濟(jì)社騰空交付被改造房屋。該起案件經(jīng)廣州市天河區(qū)人民法院以及廣州市中級(jí)人民法院兩審審理，最終判決張某立即向X村騰空交付B棟房屋，李某作為實(shí)際使用人應(yīng)協(xié)助、配合。該案判決生效后，X村經(jīng)濟(jì)社收回了被改造房屋。然而，因被改造房屋仍在存在權(quán)屬糾紛問(wèn)題，X村經(jīng)濟(jì)社暫停了對(duì)張某的臨遷費(fèi)等安置補(bǔ)償。
2013年5月，張某以X村經(jīng)濟(jì)社為被告，向廣州市天河區(qū)人民法院提起了訴訟，法院在審理的過(guò)程中，追加了李某為第三人。X村經(jīng)濟(jì)社提起反訴，請(qǐng)求法院判令中止履行與張某之間的《補(bǔ)償安置協(xié)議》。廣東廣悅鴻鼎律師事務(wù)所接受X村經(jīng)濟(jì)社全權(quán)委托，全權(quán)代理了本案訴訟。
二、法律分析
本案是一起《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于協(xié)議是否合法有效以及是否應(yīng)能暫停履行，具體可細(xì)分為以下幾點(diǎn)：
（一）X村經(jīng)濟(jì)社與張某簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的效力如何？
《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》是X村因?qū)嵤┏侵写甯脑?，改造主體與被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題所簽訂的一份特殊合同。故討論該合同是否合法有效，應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：1、X村城中村改造是否合法？2、合同的相對(duì)方是否有權(quán)簽訂該合同？3、簽訂該合同是否是雙方的真實(shí)意識(shí)表示？
1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第八條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由本村村民委員會(huì)進(jìn)行管理。X村經(jīng)濟(jì)社作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，有權(quán)對(duì)包括集體土地在內(nèi)的集體財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。此外，根據(jù)廣東省、廣州市關(guān)于城中村改造的相關(guān)政策，以及廣州市三舊改造辦公室作出的批復(fù)，X村城中村改造問(wèn)題已得到廣州市、天河區(qū)兩級(jí)政府審批同意，且《X村城中村改造拆遷安置補(bǔ)償方案》已經(jīng)X村80%以上全體經(jīng)濟(jì)組織成員表決通過(guò)，因此X村城中村改造具有合法性。
2、依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十五條第一款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定，為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)，因此收回農(nóng)民集體所有土地的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。X村經(jīng)濟(jì)社是X村的集體經(jīng)濟(jì)組織，而張某已取得B棟房屋的《集體土地房產(chǎn)證》，是B棟房屋的合法使用權(quán)人，有權(quán)與X村經(jīng)濟(jì)社協(xié)商確定B棟房屋宅基地使用權(quán)回收的補(bǔ)償安置事宜。因此，無(wú)論是作為改造主體的X村經(jīng)濟(jì)社，還是作為B棟房屋證載權(quán)屬人的張某，均有權(quán)簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。
3、《X村城中村改造拆遷安置補(bǔ)償方案》系經(jīng)充分聽(tīng)取民意后，經(jīng)X村80%以上全體經(jīng)濟(jì)組織成員表決通過(guò)，過(guò)程公開(kāi)透明，且《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》是在X村經(jīng)濟(jì)社與張某多次協(xié)商確認(rèn)的情況下所簽訂，不存在任何隱瞞、欺詐、脅迫等情形，均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。
綜上，X村城中村改造合法，《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》是在合同簽訂方真實(shí)意思表示情況下所簽訂，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。
（二）X村經(jīng)濟(jì)社是否有權(quán)暫停向張某發(fā)放臨遷費(fèi)等補(bǔ)償？
分析X村經(jīng)濟(jì)社是否有權(quán)暫停向張某發(fā)放臨欠費(fèi)等補(bǔ)償，重點(diǎn)在于分析是否存在合同約定的抗辯理由，即X村經(jīng)濟(jì)社是否可行使合同履行抗辯權(quán)？
回顧《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的內(nèi)容，張某的合同義務(wù)是將B棟房屋騰空交付X村經(jīng)濟(jì)社拆除改造，而X村經(jīng)濟(jì)社的合同義務(wù)是在張某交付房屋后，依約支付張某各種獎(jiǎng)勵(lì)金和補(bǔ)償款，待復(fù)建房屋建成后對(duì)張某進(jìn)行同等面積的安置補(bǔ)償。此外，《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》還約定：“乙方（即張某）因被改造房屋轉(zhuǎn)讓、繼承、分割、抵押等原因而產(chǎn)生糾紛的，由乙方自行負(fù)責(zé)解決，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任；乙方承諾對(duì)被改造房屋擁有合法、真實(shí)、無(wú)爭(zhēng)議的受補(bǔ)償權(quán)，如日后因他方提出異議后經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，或因任何原因致使本次簽約行為被認(rèn)定無(wú)效或錯(cuò)誤的，由本人承擔(dān)由此造成的一切法律后果，交由X村經(jīng)濟(jì)社理事會(huì)處置，本人對(duì)理事會(huì)所作出的一切決議均予以無(wú)條件的認(rèn)可、支持和配合。甲方（即X村經(jīng)濟(jì)社）有權(quán)根據(jù)具體情況，采取相應(yīng)措施維護(hù)村集體的合法權(quán)益?！贝送?，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！?
因此本案中，根據(jù)上述合同約定和法律規(guī)定，張某并只要非向X村經(jīng)濟(jì)社交付了被改造房屋就等于完全履行了合同義務(wù)，除此之外張某還應(yīng)保證被改造房屋對(duì)權(quán)屬清晰、無(wú)任何產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，否則X村經(jīng)濟(jì)社有權(quán)采取相關(guān)措施維護(hù)村集體的合法權(quán)益。若被改造房屋被證實(shí)存在權(quán)屬爭(zhēng)議或糾紛，則X村經(jīng)濟(jì)社有權(quán)行使合同抗辯權(quán)，暫停給予張某回遷安置補(bǔ)償。
對(duì)于上述問(wèn)題，廣州市天河區(qū)人民法院作出生效《民事判決書(shū)》，認(rèn)定：“依法成立的合同，對(duì)合同相對(duì)人均具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。X村經(jīng)濟(jì)社與張某所簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》合法有效，《承諾書(shū)》是張某在簽訂上述協(xié)議時(shí)向X村經(jīng)濟(jì)社出具的，因此《承諾書(shū)》對(duì)張某具有法律約束力。根據(jù)各方當(dāng)事人在本案審理過(guò)程中的陳述、舉證，足以認(rèn)定張某和李某就被改造房屋使用權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，正因如此，導(dǎo)致張某在協(xié)議簽訂后無(wú)法按時(shí)將被改造房屋交付給X村經(jīng)濟(jì)社拆除?，F(xiàn)張某、李某就被改造房屋的使用權(quán)歸屬仍未達(dá)成一致或通過(guò)訴訟的方式解決，根據(jù)前述約定及承諾，X村經(jīng)濟(jì)社有權(quán)暫?；剡w補(bǔ)償。”
三、處理過(guò)程
本案于2013年5月，廣東廣悅鴻鼎律師事務(wù)所指派律師黃山、蔡櫻梓全程參與了代理工作。2013年7月，本案進(jìn)行一審開(kāi)庭審理。庭審中，經(jīng)辦律師圍繞本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，主要從X村城中村改造具有合法性、《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》是合法有效的合同以及X村有權(quán)行使合同抗辯權(quán)暫停給予張某回遷安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題進(jìn)行充分的論證。最終一審法院采納了律師的觀點(diǎn)，并在2015年4月份作出《民事判決書(shū)》判決駁回了張某的全部訴訟請(qǐng)求。
四、處理效果
一審判決后，張某不服，向廣州市中級(jí)人民法院提起上訴。經(jīng)辦律師在收到張某的《上訴狀》后，與X村經(jīng)濟(jì)社多次與張某進(jìn)行溝通，最終說(shuō)服張某撤回上訴，一審判決生效。與此同時(shí)，張某與李某已另行通過(guò)法律途徑，解決被改造房屋的權(quán)屬糾紛問(wèn)題。本案的勝訴為X村經(jīng)濟(jì)社處理其它存在類(lèi)似“合建房”情況的糾紛提供了行之有效的借鑒思路。
五、心得體會(huì)
本案實(shí)際上系一起在城中村改造過(guò)程中關(guān)系到“合建房”問(wèn)題的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛。所謂的合建房，系指由村民提供宅基地使用權(quán)，由非村民（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合建人”）出資建設(shè)而成，但權(quán)屬登記在村民一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“證載產(chǎn)權(quán)人）名下的宅基地房屋。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)關(guān)于規(guī)范農(nóng)村土地管理的法律法規(guī)主要包括《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》等國(guó)家法律，此外，各個(gè)省也制定了相應(yīng)的地方性法規(guī)、政策，如《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》等。我國(guó)城鄉(xiāng)“二元制”土地管理體制嚴(yán)格限制了農(nóng)村集體土地對(duì)外流轉(zhuǎn)，凡是向集體經(jīng)濟(jì)組織以外流轉(zhuǎn)集體土地的，基本上都被打上了“非法”或“無(wú)效”都標(biāo)簽。
正因我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓予非集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的第三人，因此，房屋拆遷安置的受補(bǔ)償對(duì)象通常只能是村民，本案中，即使是在X村擁有合建房的非村民李某也沒(méi)有資格享受補(bǔ)償。
正因?yàn)楝F(xiàn)行法律的制約，導(dǎo)致在X村的城中村改造過(guò)程中，證載產(chǎn)權(quán)人與合建人之間的矛盾被大量激化。一方面，證載產(chǎn)權(quán)人希望能利用現(xiàn)行法律的有利條件，最大化地取得房屋拆遷所得的利益；另外一方面，合建人因?qū)嶋H出資興建了房屋，也要求主張得到合理的拆遷補(bǔ)償利益。而且，由于房屋實(shí)際掌握在合建人手上，因此X村經(jīng)濟(jì)社即使與證載產(chǎn)權(quán)人簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，只要合建雙方無(wú)法就房屋分配補(bǔ)償?shù)睦孢_(dá)成一致，合建人也必定拒絕移交房屋，從而使城中村改造受到嚴(yán)重的阻礙。
為了使改造過(guò)程能夠和諧推進(jìn)，律師在處理此類(lèi)合建房糾紛問(wèn)題時(shí)，通常在堅(jiān)持公平合理的原則下，以實(shí)事求是的態(tài)度，促成證載產(chǎn)權(quán)人與合建人就被改造房屋的補(bǔ)償安置問(wèn)題達(dá)成對(duì)雙方均公平合理的分配方案，從糾紛的源頭上入手解決，這種方法已經(jīng)成功調(diào)處了多起合建糾紛。
此外，在經(jīng)辦律師辦理的多起《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》糾紛案中，被改造人往往會(huì)對(duì)城中村改造的合法性，以及《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的效力等問(wèn)題提出質(zhì)疑，這兩方面的問(wèn)題通常也會(huì)成為此種案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。因此，律師在辦理此種案件時(shí)，應(yīng)圍繞上述兩方面的問(wèn)題準(zhǔn)備充分、完整的證據(jù)以及辯論意見(jiàn)。律師最好能全程參與到城中村改造的各環(huán)節(jié)，及時(shí)就如何實(shí)現(xiàn)改造程序的合法性、以及如何在改造過(guò)程中形成并保留完整、有效的證據(jù)等問(wèn)題向當(dāng)事人提供專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)。
除了類(lèi)似本案的糾紛之外，在城中村改造的各個(gè)環(huán)節(jié)中以及在村居的管理與治理中時(shí)刻存在著層出不窮的糾紛。當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，律師作為村居法律顧問(wèn)或代理人，能在當(dāng)中扮演著“潤(rùn)滑劑”的角色，從法律專(zhuān)業(yè)的角度對(duì)各種糾紛進(jìn)行分析、判斷，幫助糾紛各方認(rèn)清問(wèn)題癥結(jié)所在，站在“居中”的角度提出讓糾紛各方都能接受解決方案，從而讓問(wèn)題從根源上得到圓滿的解決。我們相信，村居工作建設(shè)在律師的參與下，將會(huì)在法制與和諧的基調(diào)下得到健康、穩(wěn)固的發(fā)展。