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聯(lián)系我們粵再探"法律雷區(qū)" 讓農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)
發(fā)布時間：2007-06-26 瀏覽數(shù)：2,903
早在今年2月初，廣東省召開“兩會”期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤（現(xiàn)已調(diào)任省監(jiān)察廳廳長）就向媒體表示，由該部門草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批。 其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租，并擁有收益權(quán)。此消息一出，立即引起了各方的高度關(guān)注。
此后召開的全國“兩會”上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。專家認(rèn)為，“盤活”一詞顯得特別醒目。
十屆全國人大五次會議審議通過的《物權(quán)法》第一百五十三條也規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而此前的說法是“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。
記者在實地調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，廣東農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓出租的地方法規(guī)盡管還未最終出臺，但農(nóng)民的私下交易已較為普遍，并自發(fā)形了成一個宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場。
宅基地商品房成了“香餑餑”
在20世紀(jì)80年代，廣州天河地區(qū)還是一片農(nóng)地，區(qū)內(nèi)的越秀公園、小北地區(qū)還屬于郊區(qū)。
如今，越秀公園周邊已經(jīng)成為廣州的中心區(qū)域，小北地區(qū)成了在廣州的外國人最多的聚居區(qū)，天河地區(qū)更是成為廣州最為興旺的商貿(mào)商務(wù)中心。廣州的高速擴(kuò)張使得這些“繁華地段”遍布著大量的農(nóng)村集體土地。
廣東省國土資源廳的一位官員向記者表示：“市場對于宅基地上市流轉(zhuǎn)的沖動主要集中在廣州、深圳以及周邊地區(qū)，特別是廣州、深圳市內(nèi)的那些集體所有制土地，因為隨著城市地價的上升，這些集體所有土地的潛在價值預(yù)期也在升高，很多人想買?！?br> 多年來，在廣州、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)民與城市居民私下或公開出讓、出租宅基地使用權(quán)的情況就開始出現(xiàn)了。
據(jù)了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長期的穩(wěn)定收益，而一些村民則將自己手中的宅基地使用權(quán)及其附在其上的建筑物通過各種形式出讓、出租，再用這些錢在城里買房買車，過起城市人的生活。
在廣州市中心城區(qū)，目前聚集著以下渡村、石牌村為代表的屬于農(nóng)村集體所有制的土地約有138塊。近日，記者曾聯(lián)系廣州市國土資源和房屋管理局想了解目前廣州宅基地分布和交易情況，該局辦公室的相關(guān)負(fù)責(zé)人以“問題敏感為由”拒絕了記者的采訪。
按照我國《土地法》，宅基地屬于農(nóng)村分配給村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有權(quán)歸村民集體所有的農(nóng)村土地。按照目前的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能在房地產(chǎn)的一級和二級市場上交易。
宅基地商品房交易由來已久
即便如此，在廣州，依舊有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。
記者從廣州大道北某住宅區(qū)了解到，該住宅區(qū)的土地權(quán)屬是集體所有制，在一座7層的樓房里，每層六戶住戶，每套面積約70－120平方米。該項目最低售價僅3500元／平方米，還帶標(biāo)準(zhǔn)裝修。而同地段的商品房價格已達(dá)8000－9500元／平方米。
一位知情人士向記者透露，一些房屋中介所稱的“宅基地證房”是沒有房產(chǎn)證的，不能到房屋交易中心辦理產(chǎn)權(quán)，所以只能到公證處做公證交易。
他還透露，宅基地使用權(quán)的買賣已經(jīng)被套上了“合資建房”的外衣，其簽署的也是合資建房的合同。買賣雙方往往會簽訂宅基地鑒證書，并到公證處公證，但宅基地鑒證書只是買賣雙方協(xié)議的證明，不能代表買家可憑此獲得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，這種交易在嚴(yán)格意義上是被禁止的，并可能觸犯《刑法》有關(guān)對非法轉(zhuǎn)讓土地的相關(guān)條例。
作為一種現(xiàn)象，雖然宅基地使用權(quán)交易沒有任何法律上的保證，但依然屢禁不絕。作為當(dāng)時引人關(guān)注的事件，天河“龍怡苑”經(jīng)常被提及，2004年，廣州市政府就強(qiáng)令拆除被稱為“廣州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龍怡苑”。 整個小區(qū)9棟21層的大樓位于城區(qū)主干道中山大道旁，當(dāng)時的售價只需2000多元／平方米，不到周圍商品房價格的一半，兩期1000多套房子不到10天就被一搶而光。按照當(dāng)時廣州市的規(guī)定，即使是宅基地農(nóng)民住房也要申請報建，但“龍怡苑”自興建起的近兩年來從沒有辦理過任何規(guī)劃審批手續(xù)。
巨大的房屋差價與廣州市民對于房屋居住投資的需求促使了宅基地使用權(quán)市場的不斷壯大，但是，廣東省國土資源廳一位消息人士卻有著不同的看法。
他向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“以廣州為例，以買賣形式的實質(zhì)交易并不多，在出租、出讓形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城內(nèi)不太可能存在太多出讓交易，在郊區(qū)可能存在少量零星交易，但不成氣候?！?
農(nóng)民靠“種房子”過上愜意生活
下渡村位于廣州海珠區(qū)北部，是廣州市中心城區(qū)138個集體所有制土地中面積最小的一個。伴隨著廣州市南拓的城市規(guī)劃，原本位于珠江以南的海珠區(qū)逐步成為廣州市的市中心，隨之而來的是，下渡村成為廣州中心城區(qū)中名副其實的在城市中的村落。
據(jù)了解，從上世紀(jì)90年代后期開始，下渡村村民在原有宅基地上興建了大量樓層。這種現(xiàn)象在廣州市其他集體所有制土地也十分普遍，被俗稱為“種房子”。
特別是近幾年來，隨著“廣交會”部分展館遷往位于海珠區(qū)的琶洲展館，濱江東高檔住宅區(qū)的開發(fā)和中大北門廣場改造等原因，該區(qū)域無論是房屋租賃還是售樓的價格急速攀升。
以與下渡村相臨的藍(lán)色康園樓盤為例，其二手房每平方售價已經(jīng)接近1萬，離下渡路不過50米遠(yuǎn)的金海灣已經(jīng)成為廣州單價最為昂貴的樓盤之一，每平方米單價已經(jīng)達(dá)到了2.5-3萬元。
一位40多歲的下渡村張姓村民告訴記者，雖然他們還是農(nóng)村戶口，但從一出生到如今都沒有再種過糧食了。愜意的生活全都靠著把宅基地上“種”出的樓房出租謀生。
在下渡村生活了50多年的郝姓村民告訴記者：“下渡村以前的居民多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，隨著海珠北的發(fā)展，大量外來打工人口的流入，成為外來人口租住的集中營，近些年來倒是有些變化。”
“目前，在下渡村租房的除了外來人口之外，主要有四部分人，第一，當(dāng)?shù)乜飚厴I(yè)的大學(xué)生；第二，全國各地來中山大學(xué)考研究生的人；第三，剛開始工作收入也不高的上班族；第四，下渡村的小商販們?！?br> 廣東省國土資源廳相關(guān)人士告訴記者：“像下渡村這種在高校周邊的主要是以學(xué)生和剛就業(yè)者大學(xué)生為主，而在小北、天河地區(qū)，不僅僅有剛剛進(jìn)入社會的年輕人，也有不少外國人，概括來說，主要是那些暫時沒有雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外來人員?！?br> 記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在廣州，一戶農(nóng)民在40至50平方米的宅基地上可自蓋一棟樓房，房子一般有7、8層高，一層4—6間，而一樓往往用來出租商鋪。按照保守計算，一年下來，一戶農(nóng)民僅住宅租金收入都要在15-20萬以上。而在下渡村臨近下渡路一帶的各式雜貨鋪和飯店等店鋪，村民出租的商鋪租金甚至高達(dá)每平方米每月200多元。按照一個兩層店鋪100平方米推算，在一塊宅基地上僅一二兩層的商鋪的年凈收入就高達(dá)25萬。
有分析人士認(rèn)為，或許，這才是為什么那么多城里人愿意冒著政策的不明朗甚至違法的風(fēng)險購買在產(chǎn)權(quán)上存在問題的宅基地使用權(quán)。
郝姓村民告訴記者：“像下渡村這樣，有較高預(yù)期、租賃回報率較高的宅基地使用權(quán)的買賣還是有很大市場的，很多廣州城里人都羨慕我們，農(nóng)民的收入不單來自于宅基地房屋的出租租金，更來自于村里的‘分紅’，他們過著‘閑庭信步’的生活?！?
來源: 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》