律協(xié)網(wǎng)站
聯(lián)系我們中華全國律師協(xié)會律師承辦拆遷法律業(yè)務操作指引（一）
發(fā)布時間：2013-01-28 瀏覽數(shù)：3,856
（六屆全國律協(xié)七次常務理事會審議通過）
目 錄
第一章 總則
第二章 房屋拆遷前期準備中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作
第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準備階段的工作
第三章 房屋拆遷評估中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 拆遷估價機構(gòu)的確定
第三節(jié) 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作內(nèi)容
第四章 城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議
第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定
第四節(jié) 被拆遷房屋安置標準
第五節(jié) 特殊對象的補償與安置
第六節(jié) 貨幣補償款的分配
第五章 房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 裁決申請與受理階段
第三節(jié) 裁決審理階段
第四節(jié) 行政強制執(zhí)行階段
第六章 農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 集體土地的征收征用及補償
第三節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷補償安置
第四節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷評估
第七章 行政復議與訴訟的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 拆遷行政復議
第三節(jié) 拆遷訴訟
第四節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證
第八章 附則
第一章 總則
1. 制訂目的
為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務的服務水平，指導律師辦理與房屋拆遷相關的訴訟和非訴訟業(yè)務，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關司法解釋，結(jié)合拆遷業(yè)務操作流程和經(jīng)驗，制定本指引。本指引供律師在辦理拆遷法律服務業(yè)務中參考和借鑒，并非強制性規(guī)定。
2. 概念界定
2.1 城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。
2.2 農(nóng)村房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。
2.3 拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
2.4 拆遷單位：取得依法拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。
2.5 被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。
2.6 房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。
2.7 違章建筑，是指依法應予以無償拆除的違法建筑物。
3. 律師辦理拆遷法律業(yè)務的基本原則
拆遷關系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務應遵循如下原則：
3.1 忠誠負責原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權(quán)益。
3.2 專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務操作的相應能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務。
3.3 勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項受托法律業(yè)務。
3.4 支持合理補償原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應當支持被拆遷人的合理補償要求，其合理補償?shù)牡拙€是：被拆遷人原有居住水平不因拆遷而降低。
4. 律師辦理拆遷法律業(yè)務的前提和要求
4.1 律師辦理拆遷法律業(yè)務，應在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。
4.2 律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責，不得損害委托人的合法權(quán)益。
4.3 律師辦理拆遷法律業(yè)務，應把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把維護被拆遷人的合法權(quán)益、促進矛盾化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務的工作要求。
4.4 律師在辦理拆遷法律業(yè)務中應保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。
5. 本操作指引的業(yè)務適用范圍
本操作指引適用于律師代理與拆遷相關的訴訟和非訴訟法律業(yè)務。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草并修改拆遷計劃與方案、起草并修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓拆遷管理與實施人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務。
涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的拆遷法律服務不適用本操作指引。
第二章 房屋拆遷前期準備中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。
1．房屋拆遷的前提條件
國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設單位應當向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機關提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準文件。
2．概念界定
2.1 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。
2.2 拆遷期限，是指拆遷許可證設立的實施拆遷活動的期限。
第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作
1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作：
1.1 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村房屋拆遷的程序。
1.2 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。
1.3 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征用批準文件且是否依法公示。
1.4 核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件且是否依法公示。
1.5 核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。
1.6 調(diào)查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?br> 1.7 核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：
1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物；
1.7.2 改變房屋和土地用途；
1.7.3 建立新的房屋租賃關系；
1.7.4 分列房屋租賃戶名。
1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。
1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應載明如下事項：
1.9.1 拆遷四至范圍；
1.9.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；
1.9.3 拆遷戶數(shù)；
1.9.4 拆遷期限；
1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況；
1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預算；
1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；
1.9.8 實施拆遷的方式；
1.9.9 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計劃。
1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。
1.9.11 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。
1.9.12核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人總戶數(shù)的70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。
2．律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應當謹慎注意的問題：
2.1 律師應提示委托人，拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。
2.2 律師應提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。
2.3 律師應提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關申請變更拆遷范圍。
2.4 律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應當在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復。
2.5 律師應提示委托人建設項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應當經(jīng)拆遷主管行政機關同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主管行政機關應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內(nèi)容予以公告。建設項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關權(quán)利、義務履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
2.6 律師應提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴重侵害被拆遷人合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應解除委托。
第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作
1． 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證。
2．核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準文件。
3．核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件。
4．核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證。
5．核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準確無誤，且委托人在該拆遷范圍內(nèi)。
6．參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。
7．核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應說明如下事項：
7.1 拆遷四至范圍；
7.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；
7.3 拆遷戶數(shù)；
7.4 拆遷期限；
7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況；
7.6 拆遷補償安置資金總額的預算；
7.7申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；
7.8 實施拆遷的方式。
8．核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關于應占補償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。
9．核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負擔。
10．核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標準及是否達到當?shù)毓步ㄖO施配套要求。
11．獎勵措施。
12．對特殊問題的應急方法。
第三章 房屋拆遷評估中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
概念界定
1. 房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進行的評估。
2. 房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（農(nóng)村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日）。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。
3. 房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限。
第二節(jié) 拆遷估價機構(gòu)的確定
1．房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格
律師應提示委托人：從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應當具有經(jīng)拆遷主管機關依法核準的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應當向當?shù)夭疬w主管機關依法備案。
2．房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生
根據(jù)有關規(guī)定，估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構(gòu)。
采取投票方式的，根據(jù)投標結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)，第二位的為重新估價機構(gòu)。拆遷人應將投票結(jié)果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的，可同時確定重新估價機構(gòu)。
3．拆遷估價委托
同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應核實如下內(nèi)容：
3.1 核實雙方當事人的主體資格。
3.2 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。
3.3 委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。
3.4 估價的價值標準及估價方式。
3.5 需要雙方當事人提供的資料及提供方式。
3.6 估價報告的交付日期。
3.7 酬金及支付方式。
3.8 違約責任。
3.9 爭議的解決方式。
3.10 其他需要約定的事項。
第三節(jié) 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作內(nèi)容
1. 拆遷估價過程中律師工作的一般內(nèi)容：
1.1 核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽。
1.2 對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。律師應提示委托人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進行公告的義務。而拆遷主管機關可對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以要求紀檢監(jiān)察機關和基層組織等共同監(jiān)督。
1.3 對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。
1.4核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。
1.5 對估價報告的形式與內(nèi)容進行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
1.6 對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序合法性進行核實。
1.7 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構(gòu)詢問、申請復核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。
1.8 對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復核結(jié)果有異議，或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復估結(jié)論或重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術鑒定。
1.9 對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關系，或者是否是拆遷當事人進行核實。
1.10律師應提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價；而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。
2. 拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務的注意事項：
2.1 律師應提示委托人，須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。
2.2 律師應提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。
2.3 律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
2.4 律師應提示委托人處理好與被拆遷人的關系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。
3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務的注意事項：
3.1 律師應提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。
3.2 律師應提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料，配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
3.3 律師應提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。
4. 拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)提供法律服務的注意事項：
4.1 對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進行實地查勘是否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
4.2 律師應提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。
4.3 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告）。律師應提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應當承擔相應的責任。
4.4 律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。
4.5 律師應提示委托人，估價機構(gòu)應當配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。
4.6 律師應提示委托人，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。