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聯(lián)系我們論房地產(chǎn)法律糾紛的成因及化解對策
發(fā)布時(shí)間：2013-06-07 瀏覽數(shù)：5,769
本文榮獲二O一二年度理論成果獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)
近年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了空前的發(fā)展，但由于房地產(chǎn)市場體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機(jī)制不夠健全，房地產(chǎn)市場的開發(fā)、經(jīng)營、交易行為仍不規(guī)范等原因，造成房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)糾紛案件，各種新問題、新焦點(diǎn)層出不窮。本文通過分析房地產(chǎn)行業(yè)法律糾紛的、成因，從而提出化解房地產(chǎn)糾紛的對策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)糾紛的類別
1、房屋買賣合同糾紛
主要以一手房買賣糾紛為主，以延期交房和延期辦證糾紛居多。一般說來，開發(fā)商預(yù)售樓盤的商品房，在與業(yè)主簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，對于交房日期、辦證期限及其違約責(zé)任均進(jìn)行了明確約定。一旦開發(fā)商存在延期交房或延期辦證的行為，該樓盤的業(yè)主就會較為集中地提起訴訟，因此，這類案件具有涉及小區(qū)業(yè)主眾多、案件集中涌現(xiàn)、以串案為主、訴訟請求較為單一的特點(diǎn)。
2、 房屋貸款合同糾紛
這類糾紛所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，同一階段合同的條款基本一致。一旦購房人有違約行為，銀行就會依照合同約定起訴。銀行的訴訟請求也較為單一，主要為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購房者償還尚欠的借款本息，判令保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任等。也有少數(shù)案件是銀行起訴要求購房人還貸獲支持后，抵押物無法處置，銀行要求擔(dān)保人依合同回購的情形。一般以四大國有銀行為原告的案件居多，其他股份制商業(yè)銀行數(shù)量也日益增多，如交通銀行、上海浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等，被告以自然人為主，未辦理出房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證的案件，開發(fā)商也被列為被告。
3、建設(shè)工程糾紛
長期以來，轉(zhuǎn)包、違法分包和掛靠是我國建筑市場三大頑疾，施工企業(yè)借用資質(zhì)的掛靠行為規(guī)避了相關(guān)建筑工程的資質(zhì)要求，而被掛靠建筑企業(yè)通常只收錢不管理或不進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理，使實(shí)際施工中質(zhì)量得不到保障、安全存在隱患。轉(zhuǎn)包、非法分包容易造成投機(jī)行為，使真正投入到工程上的資金不足，極易發(fā)生建筑工程質(zhì)量與安全事故。同時(shí)，近年來建材價(jià)格持續(xù)走高，漲幅之大超過當(dāng)事人的市場預(yù)期，直接導(dǎo)致工程結(jié)算價(jià)格增加，因此，建設(shè)工程糾紛還大量集中在工程款結(jié)算問題上。
4、房地產(chǎn)居間合同糾紛
隨著新樓盤數(shù)量的慢慢減少，更多的房產(chǎn)進(jìn)入了二手房交易時(shí)代，與二手房買賣、租賃緊密聯(lián)系的中介服務(wù)日益興盛，由中介服務(wù)而導(dǎo)致的糾紛顯現(xiàn)出來。這類糾紛主要集中在中介費(fèi)用、報(bào)酬方面，以房屋中介公司起訴買方的案件居多，多數(shù)是中介公司認(rèn)為促成了合同簽訂，已經(jīng)完成了居間服務(wù)，而買家違約不支付中介費(fèi)產(chǎn)生的糾紛。還有一些屬于中介公司隱瞞事實(shí)真情，誘導(dǎo)當(dāng)事人簽約而引發(fā)的糾紛。
5、 租賃合同糾紛
當(dāng)前，越來越多的人把房地產(chǎn)作為投資手段，主要是買房后再賣和買房出租獲取收益這兩種方式。投資房地產(chǎn)行為的增多，也活躍了房屋租賃市場。由租賃關(guān)系引發(fā)的糾紛相對于一般的房屋買賣、房產(chǎn)按揭糾紛而言，解決糾紛的難度和復(fù)雜度都有所加大。特別是有中介公司參與的租賃案件以及轉(zhuǎn)租案件，這類案件在訴訟中的程序性工作多，常涉及到追加當(dāng)事人、訴訟保全、調(diào)查取證、證人出庭作證等，更為明顯的是，涉及評估（如裝修損失評估）、鑒定的情形增多。同時(shí)，租賃糾紛案件在審理中需要查明出租人對于租賃物是否有合法的所有權(quán)或使用權(quán)、租賃物的用途是否符合法律的有關(guān)規(guī)定、是否有轉(zhuǎn)租行為及當(dāng)事人各自的履約情況等，當(dāng)事人爭議焦點(diǎn)較多。此外，出租人與承租人一旦出現(xiàn)糾紛，往往矛盾較深，情緒對立，特別是涉及到拆遷項(xiàng)目，社會影響大，案件敏感，法院處理稍有不慎，就可能加劇個(gè)別案件中隱藏的社會矛盾。
還有一類租賃糾紛案件也容易引發(fā)群體性事件，就是返租式銷售方式，即開發(fā)商為了吸引業(yè)主，最大限度賺取利潤，在售樓時(shí)向業(yè)主承諾，業(yè)主購買商鋪后即可與開發(fā)商或其它公司簽訂《返租協(xié)議》，約定由開發(fā)商或其它公司統(tǒng)一對外出租或使用業(yè)主所購商鋪，并向業(yè)主支付固定的收益金的一種銷售模式。此類糾紛涉及業(yè)主眾多，往往會集體起訴到法院。雙方當(dāng)事人對立情緒較大，法院調(diào)解難，當(dāng)事人和解的可能小，故，這類案件處理的周期也比較長。
6、 物業(yè)管理合同糾紛
物業(yè)管理糾紛由早期的簡單追索物業(yè)費(fèi)糾紛，發(fā)展到現(xiàn)在與物業(yè)相關(guān)的多種類型糾紛，既包括物業(yè)管理上的糾紛，如收取物業(yè)費(fèi)、公共費(fèi)用分?jǐn)?、業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)龋职I(yè)主管理內(nèi)部事務(wù)糾紛，如業(yè)主及業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司、維修基金的使用管理等，還包括部分因物業(yè)用房、小區(qū)公共設(shè)施權(quán)屬引發(fā)的侵權(quán)糾紛。上述糾紛涉及業(yè)主與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又涉及房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系等，法律關(guān)系較為復(fù)雜
二、 房地產(chǎn)法律糾紛上升的成因
1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不誠信，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)而導(dǎo)致糾紛增多。
商品房作為一種特殊商品，應(yīng)遵循市場規(guī)律。但有些開發(fā)商在經(jīng)營過程中屢屢出現(xiàn)不守信的行為，在賣房時(shí)，使出渾身解數(shù)，打出誘人的廣告，許以種種優(yōu)惠條件，或者夸大事實(shí)，而購房者一旦把房子買下之后，有些開發(fā)商便開始變臉，原先的承諾變成了一紙空文，有的道路不通，有的缺水少電不通氣，有的配套設(shè)施不全等，更有甚者，還出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象或樓房出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量等問題，糾紛由此而產(chǎn)生。
2、房地產(chǎn)合同中的“霸王條款”依舊存在，不合理成分占了相當(dāng)?shù)谋戎亍?span>
合同是規(guī)范房產(chǎn)市場交易雙方的有效文本，按照國家目前的規(guī)定，交易雙方必須按照國家制定的標(biāo)準(zhǔn)文本簽訂商品房買賣合同，而實(shí)際上，卻難以做到這一點(diǎn)。開發(fā)商往往在國家制定的標(biāo)準(zhǔn)文本中附加特別約定的條款，這些條款往往是有利于房地產(chǎn)商的霸王條款，不合理成分占了相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｓ行┵彿空叻梢庾R淡薄，對合同沒有進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的研究做便與房地產(chǎn)商簽訂合同，待到發(fā)現(xiàn)問題去找房地產(chǎn)商時(shí)，房地產(chǎn)商常常以“已簽訂合同”為由，拒不認(rèn)賬。
3、 法律法規(guī)不完善是造成房地產(chǎn)市場混亂無序的一個(gè)主要原因。
市場經(jīng)濟(jì)是一種法制經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場作為市場經(jīng)濟(jì)的一部分，也要遵循依法治市的原則。房地產(chǎn)市場內(nèi)部的運(yùn)行機(jī)制不完善，法律法規(guī)滯后帶來誠實(shí)信用觀念缺失，也是產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛案件的一個(gè)重要因素。
4、伴隨著房地產(chǎn)二級和三級市場的快速發(fā)展，二手房買賣糾紛不斷增加，而二手房交易缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制。
有些房產(chǎn)中介公司，為了爭錢，打著介紹房屋為消費(fèi)者服務(wù)的名譽(yù)，根本不顧消費(fèi)者的利益，四處亂發(fā)虛假廣告，誤導(dǎo)消費(fèi)者，從中違法操作，亂收介紹費(fèi)和中介費(fèi)，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
5、隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提高，投資購房后出租引發(fā)的租賃糾紛以及因小區(qū)公用配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面糾紛不斷增加。
隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，現(xiàn)在的業(yè)主在關(guān)注自家的同時(shí)，更加關(guān)心小區(qū)的整體規(guī)劃、功能布局、周邊環(huán)境、物業(yè)管理等，謀求更加優(yōu)質(zhì)的“大環(huán)境”。同時(shí)，配套設(shè)施完善、綠化程度高、容積率低也成為開發(fā)商提高房價(jià)的合理理由?？梢哉f，物業(yè)管理糾紛是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，包括土地租賃糾紛、優(yōu)先購買權(quán)、房屋拆遷糾紛、撤銷權(quán)糾紛、房屋借用糾紛、房屋維修、車位侵權(quán)糾紛、房屋買賣專用基金、共用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用等多種新類型的房地產(chǎn)糾紛不斷涌現(xiàn)。
6、相對于其他類型的糾紛而言，房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生受政策影響較大。
去年國家及各省、市相繼出臺了一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響。特別是“限購令”政策的出臺，出現(xiàn)了一批“政策性違約”的房地產(chǎn)糾紛案件。
三、 化解房地產(chǎn)糾紛的對策
房地產(chǎn)糾紛案件往往起訴率高、波及面廣、適應(yīng)法律難以掌握，處理不好易引起社會不穩(wěn)定，如何減少、化解房地產(chǎn)糾紛在當(dāng)前房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的情勢下顯得尤為重要。
1、進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程市場，使其健康有序的發(fā)展。
政府相關(guān)職能部門一方面應(yīng)嚴(yán)肅依法查處違反法定建設(shè)程序的行為，完善企業(yè)資質(zhì)管理辦法，建立嚴(yán)格的建筑市場準(zhǔn)入和退出制度，強(qiáng)化監(jiān)督，綜合治理轉(zhuǎn)包、違法分包等問題。另一方面應(yīng)積極推進(jìn)建筑中介市場建設(shè)，使市場信息充分公開，市場競爭充分展開。
2、加強(qiáng)商鋪售后包租的整治工作。
售后包租暗藏諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，此種房產(chǎn)銷售模式曾遭國家多部門聯(lián)合叫停，但由于利益的驅(qū)動(dòng)，它并未從市場上真正消失。除了傳統(tǒng)的較為直接的操作方式外，為了逃避監(jiān)管，有的開發(fā)商所采用的售后包租形式更加隱蔽。如開發(fā)商另讓一家經(jīng)營管理公司與購房者簽訂委托經(jīng)營合同，承諾投資商鋪將提供無風(fēng)險(xiǎn)的固定租金回報(bào)，而在售房合同中不體現(xiàn)上述內(nèi)容。開發(fā)商將房屋買賣合同與委托租賃協(xié)議在主體上割裂，使包租行為和銷售行為在形式上不易認(rèn)定為售后包租，以期借此規(guī)避法律。目前，房地產(chǎn)市場較重的投機(jī)心理給了售后包租生存的土壤，它可能會以改頭換面的形式繼續(xù)存在。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場，保護(hù)購房人的合法權(quán)益，相關(guān)行政管理部門仍應(yīng)對售后包租保持謹(jǐn)慎態(tài)度，人民法院也應(yīng)對相關(guān)糾紛妥善處理。
3、提升物業(yè)服務(wù)水平
物業(yè)服務(wù)合同糾紛大多為物業(yè)費(fèi)繳納所引發(fā)的爭議，物業(yè)收費(fèi)難之所以成為普遍，一方面固然說明有的業(yè)主法治觀念不強(qiáng)、維權(quán)意識錯(cuò)位，另一方面也反映出某些物業(yè)公司在包括物業(yè)費(fèi)收取在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)水平方面存在需要改進(jìn)之處，物業(yè)公司作為專門提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)承擔(dān)起更多的宣傳責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)合同訂立方面，合同內(nèi)容應(yīng)盡可能詳盡以便日后有章可循。在物業(yè)費(fèi)收取和使用方面，物業(yè)公司應(yīng)就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提供服務(wù)的具體內(nèi)容和物業(yè)費(fèi)使用情況予以公開，防止暗箱操作。業(yè)主提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)形式，就其原因作出說明，聽取相關(guān)業(yè)主的意見。在物業(yè)服務(wù)的提供方面，物業(yè)公司應(yīng)從為小區(qū)業(yè)主提供安全、便捷和舒適的環(huán)境這一目的出發(fā)，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。
4、加強(qiáng)房產(chǎn)中介行業(yè)的自律，規(guī)范市場行為、凈化市場環(huán)境。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在盤活存量房市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用，在目前二手房的買賣和房屋租賃中，中介公司提供居間服務(wù)幾乎已成為當(dāng)事人繞不開的環(huán)節(jié)。在居間合同糾紛中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍存在行業(yè)競爭無序、內(nèi)部管理失范的現(xiàn)象。少數(shù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用其與買賣雙方的信息不對稱，將二手房交易人為神秘化，在看房、意向金轉(zhuǎn)定金、合同的簽訂和履行等方面操作不夠規(guī)范。一些中介人員為了謀取私利，置職業(yè)操守于不顧，損害當(dāng)事人的利益。中介公司內(nèi)部管理制度或缺失或流于形式，中介公司與從業(yè)人員之間的關(guān)系過于松散，加之從業(yè)人員流動(dòng)性較大，事后責(zé)任追究往往無策可行。房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，減少房產(chǎn)中介亂象，為二手房買賣當(dāng)事人提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。
5、加大法制宣傳，提高當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)意識。
許多房地產(chǎn)糾紛的引發(fā)與當(dāng)事人對相關(guān)法律知識的欠缺、認(rèn)識偏差有關(guān)。如某些當(dāng)事人在房屋交易中對“定金條款”的規(guī)定不甚理解，片面認(rèn)為毀約是個(gè)人自由，堅(jiān)持要求返還定金從而引發(fā)糾紛。因此，包括法院、媒體、政府職能部門和行業(yè)協(xié)會等在內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)加強(qiáng)法制宣傳，通過各種形式開展有針對性的法制宣傳教育活動(dòng)，向老百姓廣泛宣傳與房地產(chǎn)糾紛有關(guān)的法律法規(guī)和國家及地方政策，使老百姓切實(shí)了解自己的相關(guān)權(quán)益。法制宣傳除主要集中于實(shí)體法律的介紹外，還應(yīng)注重程序法律的適當(dāng)普及，使普通民眾知曉糾紛的不同解決方式及其各自特點(diǎn)，理性維權(quán)。
6、充分發(fā)揮律師在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的作用。
國內(nèi)律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始于90年代初期，至今已有近二十年。以往，律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多側(cè)重于非訴業(yè)務(wù)，且主要集中在一是為商品房的銷售提供簽約法律服務(wù)。二是接受銀行委托，提供按揭法律服務(wù)?？梢哉f，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)是律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。而現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，律師在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域可提供的法律服務(wù)更深、更廣。房地產(chǎn)從開發(fā)建設(shè)到銷售，其過程中涉及的法律關(guān)系是多方面的，包括項(xiàng)目的補(bǔ)償、拆遷、建設(shè)、融資、銷售等，主體也眾多。律師作為法律工作者，如能參與到房地產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)適時(shí)提供法律意見或建議，協(xié)助企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，就能有效地幫助企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛。同時(shí)，隨著購房者法律意識、維權(quán)意識的不斷提高，購房者聘請律師，為其提供個(gè)性化及時(shí)的法律服務(wù)的也不在少數(shù)，比如，律師可以協(xié)助購房者選定購房項(xiàng)目并對項(xiàng)目銷售的合法性進(jìn)行審查，可以協(xié)助購房者簽署合同，避免出現(xiàn)“霸王條款”。律師在房地產(chǎn)二級市場上的作用更明顯，由于二級市場上的主體大多是非專業(yè)機(jī)構(gòu)且缺乏經(jīng)驗(yàn)，對有關(guān)法律法規(guī)了解不夠，因此，由律師提供法律服務(wù)，可以使各方有效地避免交易風(fēng)險(xiǎn)、法律障礙，并可以提供有效的法律對策。因此，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中，應(yīng)充分發(fā)揮律師作為法律工作者的積極作用，共同加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的法律秩序，創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境。